Wenn
Immo-Projekte scheitern
Immobilien sind Sachwerte.
Projekte sind Risiko.
Seit 2021 ist die Zahl der Unternehmensinsolvenzen deutlich gestiegen – und damit auch Fälle, in denen Käufer und Kapitalanleger mit Baustopps, langen Verzögerungen, Mehrkosten und Totalausfällen konfrontiert wurden. Die Fälle steigen von Jahr zu Jahr. Ein Ende oder eine Besserung ist nicht in Sicht.
Auf dieser Seite zeigen wir reale, nachlesbare und sachliche Beispiele und erklären, was wir daraus für Investoren anders machen.
Drei Kennzahlen
Immobilien Projekte sind und werden immer mehr zu einem Risiko. Schauen wir uns sukzessive die Markt Realität anhand von Fakten an und was wir von SharedInvest anders machen. Und zwar so anders, dass es derzeit keinen realen Vergleich auf dem Markt gibt.
Insolvenzen steigen
Die Zahl der beantragten Regelinsolvenzen in Deutschland ist nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Februar 2024 um 18,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Im Januar 2024 hatte sie um 26,2 % gegenüber Januar 2023 zugenommen. Die zweitmeisten Insolvenzen entfallen auf Zeitarbeits und das Baugewerbe
2025
weiter hoch
Die Zahl der insolventen Unternehmen in Deutschland hat 2025 den höchsten Stand seit mehr als zehn Jahren erreicht. Im Jahresverlauf ist ein Anstieg von 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Viele Betriebe sind hoch verschuldet, kommen schwer an neue Kredite und kämpfen mit strukturellen Belastungen wie Energiepreisen oder Regulierung.
Projekte im Stress
Gut 10% der Projektentwickler gehen Insolvent. Tendenz steigend Davon 50% sind Wohnimmobilien betroffen. (Bulwiengesa) Diese Erfassung ist nicht vollständig, da besonders kleine Projektentwickler oft unbemerkt bleiben. Was jedoch Fakt ist, dass die Menge und Geschwindigkeit der aufgetretenen Schwierigkeiten Jahr für Jahr steigend in der Branche in eine neue Dimension bringt.
Was hat sich geändert?
Seit Corona hat sich die Risikolage verschoben
Zinsanstieg, Kostenvolatilität und strengere Bankanforderungen treffen vor allem Projektketten (Finanzierung → Bau → Partner → Abverkauf/Exit). Das Ergebnis ist, dass nicht mehr ungewöhnlich ist, dass Projekte stocken, teurer werden oder in Restrukturierung/Insolvenz laufen.
Nicht die Immobilie ist das Problem
Oft ist es die Projektkette
Käufer
- Doppelbelastung: Miete + Finanzierung, wenn Übergaben rutschen
- Mehrkosten durch Nachträge, Anwälte, Zwischenfinanzierung
- Unsicherheit bei Fertigstellung/Übergabe, Gewährleistung, WEG-Themen
- Abstimmung mit vielen Beteiligten (Bauträger, GU, Bank, Verwalter, Insolvenzverwaltung)
Anleger
- Rangrisiko: Häufig Nachrang-/Mezzanine-Strukturen (im Ernstfall hinten)
- Refi-Risiko: Zins + Bankenauflagen → Finanzierungslücke
- Exit-Risiko: Verwertung/Abverkauf dauert oder kippt
- Informationsasymmetrie: Marketing ersetzt keine Absicherung
01
Berlin
In Berlin sind mehrere Projektgesellschaften in der Liste geführt (z.B. DAS ALBRECHT, Schweizer Park). Zeigt: Top-Stadt schützt nicht vor Projektketten-Risiken.
02
München
Auch in München sind Projektgesellschaften in der Liste geführt. Standortqualität ersetzt keine Finanzierungssicherheit.
03
Frankfurt
In Frankfurt sind Projektgesellschaften in der Liste geführt (z.B. FIFTYSEVEN, Frankenallee 98–102). Typische Folgen: Verzögerung, Restrukturierung, Rechts- und Abwicklungsfragen.
04
Crowdinvest
Bei Crowdinvesting hängt das Risiko stark an Rang/Struktur (häufig qualifizierter Nachrang). In der Exporo-Thematik wurden Gerichtsentscheidungen und ein KapMuG-Musterverfahren öffentlich diskutiert
Aktuelle, reale Fälle …
Hamburg
2026
Bau-Skandale in Hamburg (Abendblatt)
Häuser, die auf dem Papier geplant, aber nie gebaut wurden. Baustellen, auf denen sich monatelang kein Arbeiter zeigte. Dutzende Investoren und Wohnungskäufer, die zum Teil Hunderttausende Euro verloren haben. Es weitet sich zu einem Kriminalfall mit ungeahnten Dimensionen aus.
Hamburg
2026
Anleger erleiden Totalverlust bei Crowdfunding
Diese enorme Pleite-Serie zieht weitere Kreise als zunächst vermutet. Denn: Bei den Bauprojekten sind nach Abendblatt-Informationen nicht nur Wohnungskäufer und Gewerke zu Schaden gekommen, sondern auch etliche Investoren.
Hamburg
2026
Mit einer Baugrube wurde geworben…
Statt eines Mehrfamilienhauses entstand erstmal ein Loch. Dieses diente zur Präsentation für Investoren und Renditeversprechen. Wie auch bei anderen bekannten Fällen hatte hier eine Projektentwicklerfirma eines Architekten den Grundstücksankauf übernommen. Das Geld dafür holte er sich über private Darlehen. Diese wurden von einer Hamburger Firma vermittelt, die das Geld Vermögender verwaltet – ein sogenanntes Family Office. Baustellen gerieten ins Stocken, endeten im Rohbau, teilweise wurde gar nicht erst mit dem Bau begonnen. Gründe sind im Wesentlichen die Prozessketten. Finanzierung - Bau - Partner - Abverkauf/Exit.
5 Muster
die sich wiederholen
Auch wenn jedes Projekt anders aussieht, verlaufen die Probleme oft nach dem gleichen Drehbuch. Meist beginnt es mit kleinen Abweichungen – ein verzögerter Baufortschritt, Nachträge, strengere Bankauflagen – und plötzlich wird daraus ein Liquiditätsproblem. Genau diese Kettenreaktion wird in vielen Rendite-Storys kaum abgebildet. Die nächsten fünf Muster zeigen, woran man Projektketten-Risiken in der Praxis am häufigsten erkennt.
Refinanzierung Klippe
Zwischenfinanzierung läuft aus,
Bankauflagen steigen
Projekt gerät ins Stocken.
Kosten Termin Drift
Nachträge
Partnerwechsel
Bau Verzögerungen
Materialengpässe
Budget/Plan kippt.
Exit /Abverkauf kippt
Vorverkauf reicht nicht
Markt dreht
Liquidität fehlt.
Zins steigt
Investoren springen ab
Komplexe Kette
Viele Parteien Viele Ausfallpunkte
Investoren, Banken, Architekten, Projektbüros, mind. 10 Gewerke, Zulieferer Material, Zeitarbeitsfirmen, Behörden, etc, etc…
Prospekt vs. Rang
MERKSATZ
Gute Unterlagen sind gut.
Entscheidend sind jedoch Rang, Sicherheiten, Finanzierungspuffer.
Rendite
versus
Risiko
Cashflow = Basis
Viele Immobilienangebote werben mit „Zielrenditen“. Was selten offen ausgewiesen wird:
Die Rendite gilt nur, wenn das Projekt ALLE kritischen Phasen übersteht.
Baustopp, Finanzierungslücke, Partnerausfall oder Insolvenz sind keine „Randnotiz“ – sie sind ein echter Kostenblock. Und genau dieser Block wird in vielen Hochglanz-Modellen nicht als realistische Wahrscheinlichkeit in die Rendite „eingepreist“.
In vielen Kalkulationen läuft die Welt glatt: Bau im Zeitplan, Kosten im Rahmen, Finanzierung stabil, Projektkoordination ohne Reibung, Exit klappt.
Der Markt zeigt:
Es gibt viele Ausfälle – und sie sind sehr teuer.
Mit Shared Invest reduzieren Sie diese Risiken.
Shared Invest
Was wir anders machen !
Shared Invest wirkt auf den ersten Blick „neu“, weil wir nicht mit dem lautesten Renditeversprechen starten. Wir starten mit dem Fundament: Cashflow, Struktur, Regeln.
So reduzieren wir Klumpenrisiko und vermeiden die typische „Ein-Projekt-Wette“
Cashflow
Statt
Hoffnung
Wir priorisieren Investments, die laufend tragfähig sind – nicht nur attraktiv beim Exit. Das bedingt eine fokussierte und realitätsnahe Einschätzung der Einnahmen und Ausgaben.
Risiko als
Teil der
Rendite
Wir denken Rendite als Erwartungswert: Rendite minus Stress-Szenarien. Hohe Zielrenditen helfen nicht, wenn das Projekt die kritische Phase nicht übersteht.
Struktur
Statt
Blindflug
Viele Schäden entstehen in der Projektkette. Unser Setup ist darauf ausgelegt, diese Kettenrisiken systematisch zu reduzieren – durch klare Regeln, saubere Struktur und konservative Tragfähigkeit.
"Risiken lassen sich nicht wegreden, aber sichtbar machen und strukturell stark begrenzen."
Investieren bleibt mit Risiken verbunden. Wir geben keine Garantie – unser Anspruch ist, Risiken nicht zu verstecken, sondern sie durch Struktur und konservative Logik so weit wie möglich zu reduzieren.
Jürgen Grabbert, Founder
